Hauskauf | Häuser kaufen

Die Entscheidung, ein Grundstück oder gleich ein Haus zu kaufen oder ein Haus zu bauen, ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig. Es ist zu bedenken, dass Bauland seltener angeboten wird als Häuser und von den Gemeinden angesichts der demographischen Entwicklung immer weniger ausgewiesen wird und somit relativ teurer ist. Wer in der Stadt oder stadtnah kauft, zahlt mehr als für eine Immobilie auf dem Land oder in Vororten von Städten, profitiert aber von einer besseren Infrastruktur und muss weniger mobil sein. Der Kauf einer Immobilie in Ballungszentren wie München, Stuttgart, Frankfurt oder Hamburg ist ohnehin eine Entscheidung, die durch den Geldbeutel bestimmt wird und die finanzielle Belastbarkeit oft überstrapaziert.

Angebote finden

Angebote für den Kauf eines Hauses finden sich in der örtlichen Tageszeitung, in der auch eine individuelle Suchanzeige aufgegeben werden kann. Man kann die Makler vor Ort ansprechen und seine Wünsche äußern. Im Internet werden die Objekte vorgestellt, die zwangsversteigert werden. Auch in den Verkaufsräumen von Sparkassen und Banken finden sich Angebote. Wer in einer bestimmten Wohngegend sucht, kann mit dem Auto die Straßen abfahren und auf Hinweise achten, die auf den Verkauf eines Hauses hindeuten.

Makler & Provisionen

Wer einen Makler einbezieht, weiß, dass er für dessen Vermittlungstätigkeit eine Provision bezahlen muss. Es ist genauso, als wenn Sie ein Haus mieten. Die Provision ist allerdings erfolgsabhängig und fällt nur an, wenn tatsächlich ein Kaufvertrag notariell beurkundet wird. Der Makler kann allenfalls für die ihm entstehenden Aufwendungen, die er in seinem Maklerauftrag genau bezeichnen und beziffern muss, Aufwendungsersatz verlangen und anfallende Fahrtkosten oder Kopien für Unterlagen berechnen. Wenn ein Makler eine Vorschusszahlung verlangen sollte, ist von einer Beauftragung abzuraten. Es ist nicht unüblich, dass die Pflicht zur Provisionszahlung im notariellen Kaufvertrag angesprochen wird und auch der Verkäufer eine Provision bezahlen muss.

Richtig auswählen, schätzen & begutachten

Makler ist kein Ausbildungsberuf, so dass für den Kaufinteressenten nicht direkt erkennbar ist, über welche baulichen Kompetenzen ein Makler verfügt. Er sollte wenigstens Mitglied in einem Berufsverband sein, so dass Gelegenheitsmakler außen vor bleiben. Die Optik des Maklerbüros kann Hinweise liefern. Ein guter Makler legt Wert auf ein ordentliches Büro und ist nicht nur über Handy erreichbar. In einem ersten Gespräch sollte der Makler den persönlichen Bedarf seines Klienten feststellen und nicht beliebig Objekte vorführen wollen. Ein guter Makler sollte in der Lage sein, ein Objekt so vorzuführen, dass er den Kaufinteressenten nicht nur durch die Zimmer führt, sondern auch über die baulichen Gegebenheiten informiert. Er stellt spätestens bei einem ernsthaften Interesse des Interessenten Baupläne, Katasterplan und einen Grundbuchauszug zur Verfügung, die der Interessent für die Finanzierung des Kaufpreises dann ohnehin benötigt.

Kaufpreisbestimmung einer Immobilie

Der Kaufpreis einer Immobilie bestimmt sich nach ihrem Verkehrswert. Die Einschätzung, inwieweit ein verlangter Kaufpreis angemessen ist, fällt umso leichter, je mehr Objekte der Kaufinteressent bereits besichtigt hat. Pauschal lässt sich sagen, dass man bei einer gebrauchten Immobilie die Wohnfläche mit 1.500 EUR multiplizieren kann, um den Kaufpreis zu bestimmen. Aber auch dieser Wert hängt davon ab, wie alt die Immobilie ist und wie ihr baulicher Zustand und ihre Nutzbarkeit aussieht. Letztlich kann man nur sicher gehen, wenn man einen Bausachverständigen einbezieht, der den baulichen Zustand begutachtet.

Tipps für die Besichtigung

Die Besichtigung sollte nicht unter Zeitdruck erfolgen. Man sollte mehrfach durch das Haus gehen und sich Gedanken machen, ob und inwieweit das Objekt den baulichen Erwartungen entspricht. Manchmal kann auch schon der erste Eindruck entscheiden. Als Kaufinteressent weiß man, wenn ein Objekt absolut nicht gefällt oder ob man sich eingehender damit beschäftigt.

Detailbewertung einer Immobilie

Ein Kaufinteressent sollte bei einer Bestandsimmobilie auf folgende Aspekte achten:

• Zustand des Dachstuhles, der Dacheindeckung und der Dachrinnen und Fallrohre
• Fassade: Dämmung, Anstrich, Risse
• Fenster (Stand der energetischen Dämmung, Holz, Kunststoff, Alu)
• Elektrische Leitungen: Alter, Zustand?
• Wasserleitungen: Alter, Kupfer oder alte Bleirohre?
• Heizungsanlage: Alter, Zustand, Warmwasserversorgung, Öl oder Gas
• Bad: Alter und Optik der Fliesen und sanitären Einrichtung
• Keller: Feuchtigkeitsschäden, Schimmel, Rückstauklappe, Nutzbarkeit
• Aufteilung der Räume: bauliche Anpassungen erforderlich? tragende Wände
• Geschossdecken: Holz oder Beton? Trittdämmung
• Garage: baulicher Zustand, Geeignetheit für das eigene Auto?
• Grundstück: Pflegezustand, Sickergrube, Altlasten, Wegerechte, Zugang zur Straße, Nachbarn.

In jedem Fall sollte sich der Kaufinteressent die Mühe machen, spätestens in einem zweiten Termin und bei ernsthaften Interesse den baulichen Zustand zu prüfen. In einem ersten Termin genügt es, sich über die Lage, Größe, Aufteilung und Ausstattung zu informieren und diese Erkenntnisse auf die persönlichen Erwartungen zu übertragen. Die Kenntnis des baulichen Zustandes bestimmt letztlich in entscheidender Weise den Sanierungsaufwand und damit den Kaufpreis. Gerade in älteren Objekten ist die Wärmedämmung, der Schallschutz, Bleirohre, Asbestbauteile ein Problem. Andererseits kann aber gerade diese Unzulänglichkeit eine Chance bieten, ein Objekt günstig zu erwerben und zu einem modernen Haus herzurichten. Unter Umständen ist der Verkäufer auch bereit, dass Sie das zuerst Haus eine Zeit lang mieten und dann erst das Haus unter Anrechnung der Mietzahlungen auf den Kaufpreis das Haus kaufen.

Kaufvertrag & Notar

Bevor der Kaufinteressent beim Notar einen Kaufvertrag beurkundet, muss er die Finanzierung des Kaufpreises sicher stellen. Die Zusage der Bank sollte schriftlich vorliegen. Scheitert die Finanzierung, wird der Käufer gegenüber dem Verkäufer vertragsbrüchig und macht sich damit schadensersatzpflichtig.

Der Notar kann freigewählt werden. Der Notar prüft vor der Beurkundung im Regelfall das Grundbuch und berät die Parteien des Kaufvertrages über den Inhalt und die Abwicklung des Kaufvertrages. Der Entwurf des Vertrages muss dem Käufer spätestens zwei Wochen vor der Beurkundung zur Einsicht vorliegen. Wer sich nicht auf die übliche Formel, gekauft wie gesehen, einlassen möchte, sollte alle wichtigen Details in den Kaufvertrag hineinschreiben lassen: Haus- und Grundstücksgröße, bekannte Mängel, Lasten und Anliegerkosten.

Die Kosten der Beurkundung trägt im Regelfall der Käufer. Auf der Grundlage einer Finanzierungsvollmacht des Verkäufers kann der Käufer bei dem Notar eine Grundschuld zu Gunsten der den Kaufpreis finanzierenden Bank bestellen und ins Grundbuch eintragen lassen. Bis zur Bezahlung des Kaufpreises wird die Rechtsstellung des Käufers durch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung gesichert. Mit der Zahlung des Kaufpreises erfolgt die Auflassung und er wird dann endgültig als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Mit dem Abschluss des Kaufvertrages informiert der Notar auch das Finanzamt, das dann den Grunderwerbssteuerbescheid verschickt. Die Zahlung der Grunderwerbssteuer ist Voraussetzung für die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.